Maison 5 pièces 180 m² à vendre à Saint-André-de-la-Roche

?Villa vue mer, 10 min promenade des anglais Référence 422506293 Age : Femme de 74 ans / Homme de 87 ans Bouquet : 139900 EUR Rente : 857 EUR/mois Prix d'achat : 266190 EUR Nous vous rappelons qu'en Viager occupé le vendeur reste chez lui, vous ne pouvez y habiter. Descriptif du bien : Découvrez une opportunité rare sur le secteur recherché de Saint-André-de-la-Roche, dans le paisible quartier de l'Abadie, proposant une maison en viager occupé (Homme 87 ans - Femme 74 ans) dans un cadre naturel exceptionnel. ? Caractéristiques du bien : Superficie habitable : 180 m² Terrain : 6 695 m² parfaitement exposés, sans aucun vis-à-vis Équipements : double garage, source d'eau privée, vue mer dégagée Environnement : calme absolu, nature environnante, aucun voisin direct Localisation : 10 min de la Promenade des Anglais, 20 min de Monaco Analyse financière : Coût total théorique de l'acquisition ? Le coût réel dépend de l'espérance de vie des vendeurs. Pour estimer, on s'appuie généralement sur les tables actuelles : Espérance de vie estimée pour homme 87 ans : ~5 ans Espérance de vie estimée pour femme 74 ans : ~16 à 17 ans ? La rente s'arrête au décès DU DERNIER survivant, donc l'hypothèse réaliste est 17 ans. ? Calcul du coût total estimé : Bouquet : 139 900 EUR Rente totale sur 17 ans : 10 284 × 17 = 174 828 EUR ? Coût total estimé de l'investissement : 139 900 EUR + 174 828 EUR = 314 728 EUR Décote obtenue par rapport à la valeur réelle Valeur réelle du bien : 570 000 EUR Coût estimé d'acquisition : 314 728 EUR ? Décote estimée : 255 272 EUR Soit environ -44,7 % par rapport à la valeur vénale actuelle. ? Très bonne décote pour un viager occupé 2 têtes. Le rapport coût / valeur est très favorable à l'acquéreur. Rentabilité potentielle Dans un secteur comme l'Abadie, avec vue mer + grand terrain: Valorisation du bien très probable dans le temps Zone côtière -> forte stabilité + demande élevée Équipements rares (source privée, terrain quasi 7 000 m²) ? Hypothèse d'évolution du marché (modérée) : +2 % / an Sur 17 ans, une maison à 570 000 EUR pourrait valoir environ : ? 800 000 à 850 000 EUR (selon marché local). Cela renforce encore la rentabilité long terme du viager. Taux de rendement interne (simplifié) En prenant : Coût total 314 728 EUR Valeur future estimée 800 000 EUR dans 17 ans ? TRI approximatif : entre 4,5 % et 5,2 % / an, ce qui est élevé pour un placement sécurisé par la pierre.