Description
📍 Situation
Idéalement situé à Saint-Paul-Trois-Châteaux, au coeur de la Drôme Provençale, dans un quartier calme et recherché, cette maison de rapport offre une rentabilité immédiate et sécurisée, grâce à deux baux en cours avec des locataires stables et fiables.
Proximité immédiate du centre-ville (3 Mn à pied), des commerces, écoles en face et axes routiers (A7, Montélimar, Bollène, Pierrelatte).
🧱 Composition de l'ensemble immobilier
La maison est composée de deux parties indépendantes, toutes deux louées avec baux en cours :
🏢 Rez-de-jardin
Local professionnel de 72 m² composé de 4 pièces et toilettes actuellement loué comme bureaux à une société de services à la personne. Avec climatisation réversible.
• Accès indépendant, bonne visibilité, jardin clos avec possibilité de stationnement privatif d'un véhicule. Parking de 6 véhicules devant l'entrée et parking de 100 places en face à l'Espace de la Gare.
• Bail 3/6/9 en cours jusqu'au 30 juin 2027.
• Loyer mensuel : 1 060 € hors charges.
🏠 1er étage
Appartement T2 indépendant de 43 m², comprenant cuisine aménagée, séjour lumineux, chambre, salle de bains, toilettes séparées avec climatisation réversible.
• Jardin privatif clos de 256 m² avec portail et stationnement possible.
• Bail d'habitation classique (3 ans) renouvelé jusqu'au 10 mars 2028.
• Loyer mensuel : 560 € charges comprises (eau + ordures ménagères).
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💶 Revenus locatifs et rentabilité
Lot Type Loyer mensuel Loyer annuel Bail en cours jusqu'au
Rez-de-jardin Bureaux 1 060 € 12 720 € 30/06/2027
1er étage Appartement T2 560 € 6 720 € 10/03/2028
Total annuel brut 19 440 €
💰 Estimation de la valeur vénale (marché Saint-Paul-Trois-Châteaux)
Niveau d'état Prix au m² estimé Valeur totale (115 m²)
Excellent état 2 400 €/m² ≈ 276 000 €
Bon état 2 261 €/m² ≈ 260 000 €
À rafraîchir davantage 2 100 €/m² ≈ 241 000 €
📊 Rentabilité - Hypothèses de base
• Revenus locatifs annuels :
o Rez-de-jardin : 1 060 €/mois → 12 720 €/an
o Étage : 560 €/mois → 6 720 €/an
o Total : 19 440 €/an
• Charges annuelles estimées :
TAXE FONCIERE : 1 419€
ASSURANCE BAILLEUR NON OCCUPANT : 200€
ENTRETIEN COURANT : 500€
Total charges : 2.119 €/an
📈 Prix de vente conseillé par cabinet notarial.
💰 240 000 € net vendeur
(soit environ 2 087€/m², pour une surface totale de 115 m²)
📈 Rentabilité
Prix d'achat Rentabilité brute Rentabilité nette
240 000 € 8,10 % 7,22 %
🧮 Formules utilisées
• Rentabilité brute = (Revenus locatifs annuels / Prix d'achat) × 100
• Rentabilité nette = (Revenus locatifs annuels - Charges annuelles) / Prix d'achat) × 100
📊 ANALYSE du bien
Cette maison, comprenant un appartement de 43 m² et des bureaux de 72 m², avec un jardin privatif de 256 m² et 6 places de parking visiteurs, présente des caractéristiques attractives pour les investisseurs. Les revenus locatifs annuels de 19 440 € offrent une rentabilité brute de 8,1 %. En tenant compte des prix au m² observés dans les annonces récentes, cette maison est très bien positionnée sur le marché local.
🏦 Hypothèse de financement et Simulation par apport sur demande avec tableau cash flow
Le bail pour l'appartement devrait être renouvelé par le locataire qui travaille en face et ne souhaite pas quitter cet appartement après mars 2028, date de la fin de l'actuel bail. A cette date le loyer devrait être renouvelés, d'après les agences, sans problèmes à 600€ mensuels.
Le bail pour les locaux professionnels ne seront pas renouvelés car la société AMELYS qui les louent doivent se rapprocher de Montélimar.
Ces bureaux outre le fait qu'ils peuvent modifiés en logement (avec la possibilité de créer un escalier pour accéder à l'appartement au-dessus), peuvent aussi être facilement loués à des professions médicales (médecin, infirmier), à des professions libérales (cabinet notarial, géomètre, etc) ou comme actuellement à une société de services avec l'avantage d'être en plein centre avec un parking devant gratuit.
