Guide de l'investissement locatif : 10 clés pour réussir

L'investissement locatif est un placement sûr et rentable, qui permet de constituer un patrimoine, d'augmenter ses revenus, de préparer sa retraite et de bénéficier d'avantages fiscaux. Cependant, pour réussir son investissement locatif, il est essentiel de suivre certaines étapes et de prendre en compte plusieurs critères. Voici 10 clés pour réussir votre investissement locatif.

1. Définir vos objectifs

Avant de commencer votre projet d'investissement locatif, il est essentiel de définir vos objectifs. Pourquoi investissez-vous dans l'immobilier locatif et pas dans un autre type d'actif ? Souhaitez-vous constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires, préparer votre retraite ou encore réduire vos impôts ? Il est important de déterminer la raison de votre investissement et la manière dont vous allez y parvenir.

2. Bien choisir son secteur d'investissement

La réussite de votre investissement locatif dépend en grande partie de l'emplacement du bien. Il est donc primordial de sélectionner un secteur attractif et dynamique. Privilégiez les villes en croissance démographique, bien desservies par les transports en commun, et proches des bassins d'emplois. De plus, veillez à ce que la demande locative soit forte dans la zone choisie, afin de faciliter la mise en location de votre bien et d'optimiser sa rentabilité.

a. Étudier le marché

Avant de vous lancer dans la visite de logements, ciblez bien les villes et privilégiez des villes dynamiques. L'accroissement de la population, la proximité des transports en commun et des bassins d'emplois sont des critères essentiels à prendre en compte dans votre recherche. Veillez également à ce que la ville ciblée ait une demande locative forte. En effet, votre bien sera plus facilement loué dans des zones dynamiques. De plus, vous aurez de grandes chances de réaliser une plus-value à la revente.

b. Choisir sa cible

Lorsque vous choisissez la ville ainsi que la taille du logement, réfléchissez bien à la cible de locataires que vous visez. Les petites surfaces sont effectivement plus propices aux étudiants, qui resteront généralement quelques mois dans votre logement tandis qu'un logement avec trois chambres sera très appréciée par les familles qui verront s'y établir quelques années.

3. Acheter un logement en tant qu'investissement

Lors de la sélection de votre bien immobilier, ne faites pas intervenir votre affect. En effet, celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur.

4. Opter pour la qualité et la durabilité d'un logement neuf

Un investissement locatif est un investissement à long terme, il est donc important de choisir un bien immobilier de qualité et durable. Les logements neufs offrent des garanties supplémentaires (garantie décennale, normes BBC, RT2012) et des frais de notaire réduits. De plus, les dispositifs d'avantages fiscaux sont principalement concentrés sur l'immobilier neuf, tels que la loi Pinel ou le dispositif Denormandie.

a. Les avantages du neuf

L'immobilier neuf présente plusieurs avantages par rapport à l'ancien :

• Des garanties supplémentaires : garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale.
• Des normes de construction plus récentes et performantes : RT2012, BBC, etc.
• Des frais de notaire réduits : entre 2 et 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
• Des dispositifs fiscaux avantageux : loi Pinel, dispositif Denormandie, etc.

b. Les avantages de l'ancien

L'immobilier ancien présente également des atouts :

• Des prix d'achat souvent inférieurs à ceux du neuf.
• La possibilité de réaliser des travaux de rénovation et de bénéficier ainsi de réductions d'impôt (loi Denormandie, dispositif Malraux, etc.).
• Un charme et un cachet souvent appréciés des locataires.

5. Mesurer les risques et souscrire à une assurance

Investir dans l'immobilier n'est pas sans risque et il est indispensable de les anticiper pour mieux les prévenir. Parmi les risques les plus courants, on retrouve :

• Le risque de vacance locative : il est nécessaire de se méfier de la vacance. Un mois de loyer en moins peut en effet vraiment peser sur votre portefeuille ! Impôts et charges devront tout de même être payés malgré l'absence de locataires.
• Le risque d'impayés : c'est le risque le plus important dans l'investissement locatif. Il est donc nécessaire de bien étudier les dossiers des locataires avant la signature du bail. La législation étant assez sévère en France, il n'est pas aisé d'expulser un locataire pour impayés.
• Le risque de dégradation : lors de la signature du bail, la réalisation de l'état des lieux en présence des deux parties est indispensable. En effet durant la période de location, il est courant que certaines dégradations aient lieu (trous pour accrocher des tableaux, détérioration des peintures, moisissure dans la salle d'eau, etc.).

La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement de votre loyer en cas d'impayés. Cette souscription représente en général entre 1,5 et 2,5% de vos loyers.

6. Mettre son investissement locatif en gestion

La gestion locative est une prestation relevant notamment de la compétence des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Elle peut être définie comme l'ensemble des activités qui visent à optimiser le rendement économique d'un patrimoine immobilier. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d'éventuelles créances. Des avantages qui compensent largement les honoraires qu'elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

7. Connaître les dispositifs de défiscalisation

A travers les différents dispositifs (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux), l'investissement locatif vous permettra de bénéficier de nombreux avantages fiscaux :

• Mise en place en 2015, la loi Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 21% du prix de revient sur 20 ans si vous investissez dans l'immobilier locatif neuf.
• Grâce à la loi Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt jusqu'à 11% et d'une récupération de la TVA à 20%.

8. Connaître les droits des locataires

Vous êtes tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent à la signature du bail. Mais le locataire peut également exiger que certains travaux soient effectués. Alors faisons le point sur ses droits :

• Travaux : Le locataire doit s'occuper de l'entretien courant du logement et cela à ses frais. Cela comprend le remplacement de papier peint, la moquette, la pose d'étagère ou de tableaux. Les trous doivent cependant être rebouchés à son départ. Le locataire peut repeindre les murs, sans accord du propriétaire, s'il choisit des couleurs neutres comme le beige, le blanc ou le taupe. Les travaux liés à la décence du logement comme les normes de sécurité, les systèmes d'eau chaude et les réparations sont à la charge du propriétaire.
• Préavis : Pour un logement vide, la durée du préavis est fixée à trois mois. Cette durée peut être abaissée à un mois si le logement est situé en zone tendue. Pour un logement meublé, le préavis est d'un mois.

En suivant ces 10 clés, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement locatif et ainsi tirer profit de ses nombreux avantages. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider dans cette démarche.