Le crédit immobilier : Tout ce que vous devez savoir

Le crédit immobilier est un instrument financier permettant de financer l'achat, la construction ou la rénovation d'un bien immobilier. Dans cet article, nous aborderons les différents aspects du crédit immobilier, tels que la définition, les conditions d'obtention, la capacité d'emprunt, les coûts et les modalités de remboursement. Nous vous donnerons également des conseils pour comparer les offres de crédit et optimiser votre financement immobilier.

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?

Selon le Code de la consommation, un crédit immobilier peut financer :

• L'acquisition d'un bien (appartement, maison, terrain) à usage d'habitation, voire à usage mixte (habitation et professionnel)
• Les travaux de réparation, d'amélioration et d'entretien du bien acquis
• Les travaux de construction d'une habitation (notamment lors de l'achat d'un terrain).

Les établissements bancaires sont les principaux acteurs qui accordent des crédits immobiliers. Ils peuvent exiger une garantie, qui peut prendre la forme d'une hypothèque, d'une caution ou du privilège de prêteur de deniers.

Comment obtenir un crédit immobilier ?

Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez d'abord déterminer votre capacité d'emprunt. Celle-ci dépend de vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) et de votre taux d'effort, généralement compris entre 30 % et 35 %. La capacité d'endettement inclut les charges d'emprunt et le loyer, si vous demeurez locataire une fois le bien acquis.

Pour vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) a mis au point un simulateur de diagnostic de financement pour vos projets d'accession à la propriété.

De plus, renseignez-vous sur les aides dont vous pouvez peut-être bénéficier pour compléter votre emprunt bancaire : prêt d'accession sociale (PAS), prêt à taux zéro (PTZ) ou une aide de votre collectivité.

Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet périodiquement des recommandations à l'attention des établissements bancaires concernant les conditions d'octroi de crédit afin de prévenir les risques de surendettement des ménages.

Depuis janvier 2021, le HCSF recommande aux banques de :

• Ne pas dépasser un taux d'effort de 35 % des ressources de l'emprunteur (revenu net avant impôt)
• Limiter la durée de l'emprunt à 25 ans, pouvant s'accompagner d'une période de différé de 2 ans, notamment dans le cas d'une vente en l'état de futur achèvement (achat sur plan).

Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations sont juridiquement contraignantes, bien que les établissements bancaires conservent une marge de flexibilité, dans la limite de 20 % des offres de crédit émises par trimestre.

Il est important de noter qu'il n'existe pas de "droit au crédit". L'établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt, comme le rappelle la CNIL.

Crédit immobilier : combien ça coûte ?

Le coût du crédit immobilier dépend du montant de la somme empruntée et de la durée du prêt. Ces deux éléments influent sur le montant des intérêts dont vous allez vous acquitter mensuellement en contrepartie du prêt consenti par votre banque.

En effet, plus le prêt s'étale dans le temps, plus il est coûteux, puisque les intérêts sont dus sur chaque mensualité. De la même manière, plus la somme empruntée est importante, plus les intérêts dus seront élevés.

Taux fixe et taux variable : quelles incidences sur le coût de votre crédit ?

Si dans le cadre d'un emprunt à taux fixe, le taux d'intérêt est fixe durant la totalité de votre prêt, dans le cadre d'un emprunt à taux variable, le contrat prévoit que le taux d'intérêt varie en fonction de l'évolution d'une donnée prise comme référence (évolution des prix par exemple).

Ainsi, avec un emprunt à taux fixe, vous connaissez le coût global de votre emprunt dès le départ. En revanche, le coût global fluctue avec un emprunt à taux variable et ne peut donc pas être anticipé.

Comment comparer les offres de crédit ?

Pour comparer plusieurs offres de crédits immobiliers, vous devez être attentif aux éléments suivants :

• Le taux effectif global (TAEG) qui représente le coût total du crédit en incluant, en plus de la somme empruntée, les intérêts du prêt, le coût de l'assurance, les frais de dossier, etc. Il est obligatoirement indiqué sur votre offre préalable de crédit, ainsi que sur le contrat que vous devrez signer.
• L'existence ou non d'indemnités de remboursement anticipées dont vous pourriez être redevable en cas de remboursement de votre prêt avant son terme.
• Le caractère modulable de l'offre qui vous est faite : pourrez-vous augmenter ou baisser vos mensualités ? Différer vos remboursements ? Et surtout, combien vous coûteront ces modulations ?

Dans tous les cas, sachez qu'avant de vous engager, une fois l'offre de prêt reçue, vous disposez d'un délai minimal de réflexion incompressible de 10 jours. Vous devez donc attendre la fin de ce délai pour renvoyer l'offre de prêt signée et alors vous engager.

Une fois le contrat signé, vous ne disposerez pas de délai de rétractation.

Utilisez le délai de réflexion pour prendre connaissance avec la plus grande attention de l'offre de prêt qui vous est faite et la comparer avec celle que pourrait vous proposer un autre établissement bancaire.

Les types de crédits immobiliers

Il existe plusieurs types de crédits immobiliers, adaptés à des besoins et des situations spécifiques. Voici les principaux types de crédits immobiliers :

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le type de crédit immobilier le plus courant. Il consiste en un emprunt dont le montant est remboursé progressivement, selon un échéancier déterminé à l'avance. Les mensualités comprennent une part de capital et une part d'intérêts, qui varient au fil du temps (la part de capital augmente tandis que la part d'intérêts diminue).

Le prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit immobilier dont le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du contrat. Les mensualités ne comprennent que les intérêts. Ce type de prêt est particulièrement adapté aux investisseurs locatifs, qui souhaitent optimiser leur fiscalité et leur trésorerie.

Le prêt relais

Le prêt relais est un crédit immobilier de courte durée (généralement 12 à 24 mois) destiné à financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant la vente d'un bien existant. Le montant du prêt relais est généralement compris entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit immobilier sans intérêt, accordé sous conditions de ressources, pour financer l'achat d'un premier logement. Il s'agit d'un prêt complémentaire, qui doit être associé à un autre prêt immobilier (prêt amortissable, prêt d'accession sociale, etc.).

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale (PAS) est un crédit immobilier destiné à financer l'achat ou la construction d'un logement, sous conditions de ressources. Il est accordé par des établissements bancaires ayant passé une convention avec l'État.

Les garanties du crédit immobilier

Lorsqu'un établissement bancaire vous accorde un crédit immobilier, il peut exiger une garantie pour se protéger en cas de défaillance de votre part. Voici les principales garanties du crédit immobilier :

L'hypothèque

L'hypothèque est une garantie portant sur le bien acquis par le biais du crédit ou un autre bien en votre possession. En cas de défaut de remboursement, la banque pourra saisir le bien hypothéqué et le vendre pour récupérer les sommes dues.

La caution

La caution est une garantie souscrite auprès d'un organisme financier (souvent une filiale de la banque) qui s'engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaillance. Si l'organisme de caution doit intervenir, il se retournera ensuite contre vous pour récupérer les sommes avancées.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie qui permet à la banque d'être indemnisée en priorité si le prêt immobilier n'est plus remboursé. Le PPD est moins coûteux qu'une hypothèque, mais il ne peut être utilisé que pour financer l'achat d'un bien existant (et non la construction d'un logement).

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est une garantie facultative mais fortement recommandée pour un crédit immobilier. Elle permet de couvrir les risques de décès, d'incapacité de travail et d'invalidité, voire de perte d'emploi. En cas de survenance de l'un de ces événements, l'assurance emprunteur prend en charge tout ou partie du remboursement du crédit.

Comment choisir son assurance emprunteur ?

Pour choisir son assurance emprunteur, il est important de comparer les offres en tenant compte des garanties proposées, des exclusions de garantie, des conditions d'indemnisation et du coût de l'assurance. Vous pouvez opter pour l'assurance de groupe proposée par votre banque, ou pour une assurance individuelle auprès d'un assureur externe.

Les frais annexes du crédit immobilier

En plus du coût du crédit et de l'assurance emprunteur, d'autres frais doivent être pris en compte lors de la souscription d'un crédit immobilier :

• Les frais de dossier, qui correspondent aux frais engagés par la banque pour l'étude de votre dossier de crédit
• Les frais de garantie, qui dépendent du type de garantie choisie (hypothèque, caution, PPD)
• Les frais de notaire, qui comprennent les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire et les taxes
• Les frais d'agence immobilière, si vous passez par une agence pour trouver votre bien.

Le crédit immobilier est un instrument financier complexe, qui nécessite une bonne compréhension des différents aspects liés à l'endettement, aux garanties, aux coûts et aux modalités de remboursement. Avant de vous engager dans un projet immobilier, prenez le temps de bien vous informer, d'évaluer votre capacité d'emprunt et de comparer les offres de crédit. N'hésitez pas à solliciter l'aide de professionnels (banques, courtiers, notaires, etc.) pour vous accompagner dans votre démarche.